Bí quyết phân biệt sổ đỏ thật, giả

Ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất sổ đỏ và sổ hồng thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Theo Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Công ty luật TNHH Đức An, để nhận diện sổ đỏ/sổ hồng là thật hay giả, chúng ta cần lưu ý những điểm sau:

1. Kiểm tra mẫu Giấy chứng nhận theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT TT-BTNMT

Giấy chứng nhận gồm một tờ có 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các nội dung:

Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ.

Mục I: Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm hai chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
 

Trang 2 in chữ màu đen gồm:

Mục II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về:

- Thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú.

- Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận.

- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
 

Trang 3 in chữ màu đen gồm:

Mục III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mục IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
 

Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.

Lưu ý: Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST.

Trong đó, MX là mã xã (phường) cấp GCN; MN là mã năm cấp GCN; ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Dãy số mã vạch có thể có 15 hoặc 13 chữ số. Trường hợp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh thì dãy số có 15 chữ số, các trường hợp còn lại dãy số sẽ có 13 số.
 

Các nội dung trên của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
 

2. Sử dụng kính lúp để phân biệt 

Sổ đỏ thật được in bằng phương pháp in offset với màu mực rất đều và sắc nét. Với sổ giả, các chi tiết in không sắc nét, nếu soi kỹ chi tiết thì nét mực có màu khác nhau, họa tiết không có các tổ hợp chấm mực hồng như sổ thật.
 

3. Dùng đèn pin hoặc nguồn sáng khác để kiểm tra 

Bạn có thể dùng đèn pin chiếu một góc 10-20 độ vào mặt giấy ở góc dưới bên phải mặt trước của sổ (trang 1). Vị trí này có mã số hiệu được đóng hoặc in vào chính giữa dấu nổi. Nếu là sổ đỏ giả thì các chi tiết lõm và không rõ nội dung. Ngược lại, nếu là sổ đỏ thật thì mã số hiệu sẽ đóng trùng khớp với hình dấu nổi, các chi tiết lồi và rõ nội dung.
 

4. Kiểm tra phôi in sổ 

Cách kiểm tra này chỉ thích hợp đối với những cuốn sổ được làm từ phôi giả và được in bằng laze. Việc in sổ giả được kẻ gian thực hiện bằng cách scan sổ gốc, in ra 2 mặt rồi tiến hành dán lại. Việc in 2 mặt trên cùng một phôi rất khó để canh đều, khi dán 2 mặt của một cuốn sổ lại với nhau rất dễ để lại dấu vết nên kẻ gian thường đem ép plastic. Do vậy, hãy cẩn trọng với những sổ đỏ được ép plastic. Nếu nhìn kỹ, bạn sẽ thấy sổ giả không có phần in nổi.

Đối với những sổ có nhiều trang, bạn cần xem kỹ dấu giáp lai của các trang với sổ gốc, kiểm tra xem sổ có bị tẩy xóa hay không. Nếu quyển sổ này được thế chấp nhiều lần thì phải kiểm tra kỹ dấu mộc, chữ ký của Văn phòng công chứng hoặc của Phòng Tài nguyên Môi trường.

5. Kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền

Ở các cơ quan này sẽ kiểm tra được thông tin thửa đất chính xác; kiểm tra được mã vạch của sổ, dễ nhận biết được sổ thật hay sổ giả.

Để kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận, hãy tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC và điền chính xác, đầy đủ thông tin (ghi rõ lý do, thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận để đối chiếu với thông tin, dữ liệu địa chính).

Sau khi điền đầy đủ thông tin thì thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong ba cách sau:
- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Gửi qua đường bưu điện.
- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu
- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.
- Sau khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan sẽ thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả
- Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
- Ngoài ra, nếu người mua không tự kiểm tra hoặc không kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai thì phải thực hiện đúng thủ tục đăng ký biến động (thủ tục sang tên). Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động để đăng ký vào sổ địa chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ quét mã vạch, qua đó phát hiện được Giấy chứng nhận là thật hay giả.

Tổng hợp
 

Xem thêm: Điều kiện để cấp sổ đỏ trong năm 2021
Xem thêm: Một số thay đổi quan trọng liên quan đến sổ đỏ kể từ 08/02/2021