Những rủi ro thường gặp khi mua đất nền chưa tách sổ

Dưới đây là những “điểm trừ” của việc mua đất nền chưa tách sổ:

1. Không được tự do quyết định mà phải chờ sự đồng ý từ những người đồng sở hữu

Rắc rối lớn nhất của việc mua đất nền chưa tách sổ chính là việc tự do khai thác quyền sử dụng đất hoặc định đoạt quyền sử dụng đất. Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất nên đôi bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra quyết định. Do đó, khi muốn chuyển quyền sử dụng hoặc sử dụng tài sản vào các mục đích khác với thỏa thuận, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn còn lại.

2. Dễ xảy ra tranh chấp

Nếu trước khi góp tiền mua mảnh đất, những người góp vốn không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. 

 

3. Đất thuộc diện quy hoạch, không đủ điều kiện tách sổ

Chúng ta có một ví dụ: Vợ chồng anh Hậu đặt cọc 100 triệu đồng để mua một nền đất 400m² ngay từ khi khu đất còn sổ chung. Mảnh đất này khi bán chưa được làm thủ tục tách thửa. Thời điểm đó, chủ đất xây nhà tạm, hứa tách 5 lô, trong đó đất của anh Hậu 70m², hẹn bàn giao sổ hồng riêng. Nhưng sau khoảng thời gian dài chờ đợi, bên bán thông báo hồ sơ tách thửa đang vướng mắc nhiều thủ tục.

Sau đó, chủ đất thông báo với anh việc không thể giao nền và né tránh việc bồi thường cọc. Theo đó, bên bán đề nghị chỉ bồi thường lãi suất ngân hàng của số tiền cọc đã đóng trong khi cam kết trong hợp đồng là phải đền cọc 100%, tức trả lại 100 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 100 triệu đồng tiền phạt. Cuối cùng, vì không muốn theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, lại ngại mất thời gian theo đuổi việc khởi kiện chẳng biết bao giờ kết thúc, anh Hậu đành chấp nhận khoản bồi thường cọc giảm từ 100% xuống còn 20%.

Từ ví dụ trên ta có thể thấy, đất nền chưa tách sổ tiềm ẩn không ít rủi ro về mặt pháp lý. Mặc dù dòng sản phẩm này có giá rất rẻ, vừa túi tiền nhưng bên mua phải chờ đợi, đặt cược vào may rủi vì nếu quá trình tách sổ gặp vướng mắc, bên bán khó có thể giao nền. Ngoài ra, giả định giá đất tăng lên, có khả năng khi ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán bỗng đổi ý không bán nữa.

Việc giao dịch sản phẩm đất nền chưa tách sổ phụ thuộc rất lớn vào thủ tục pháp lý của từng địa phương cũng như các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Trường hợp của anh Hậu, vì nghĩ đến hành trình đi kiện tốn quá nhiều thời gian nên bên mua đã chọn giải pháp chấp nhận chịu thiệt, nhận khoản tiền bồi thường thấp hơn rất nhiều so với hợp đồng. Tuy nhiên, ngoài việc chấp nhận bị xử ép, vẫn còn 2 tình huống khác mà anh Hậu có thể thực hiện để đòi lại quyền lợi của mình một cách chính đáng:

• Tình huống đầu tiên: yêu cầu chủ đất chịu phạt, bồi thường đúng cam kết như trong hợp đồng đặt cọc đã ký.

• Tình huống thứ hai: khởi kiện ra tòa. Trong tình huống này, chủ đất vừa phải bồi thường đúng cam kết, vừa bị hạn chế quyền giao dịch tài sản cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.

Tóm lại, đất nền chưa tách sổ luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro không thể nào lường trước được. Do vậy, bạn nên tránh xa loại hình bất động sản này để không rơi vào cảnh tiền mất, tật mang; đồng thời hãy chọn những sản phẩm có sổ riêng, pháp lý rõ ràng, minh bạch. Với 6 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, Nam Dương luôn mang đến cho Quý khách hàng những dự án đủ điều kiện pháp lý, có sổ riêng từng nền. Mời bạn tham khảo những dự án đẹp - chất lượng của Địa ốc Nam Dương tại đây: https://tapdoannamduong.com/du-an/