Những điều cần lưu ý về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

HỒ SƠ PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5 ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5 ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500” nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, từng ranh giới lô đất... Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của dự án, giúp định vị công trình.
 

THỦ TỤC PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ thì phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố: năng lực của chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở, phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví dụ về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án…).

Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư

Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý vô cùng quan trọng.

Về hợp đồng

Thông thường, chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn).

Sau khi ký hợp đồng dạng này, người mua sẽ được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn). Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
- Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án

Để được xem là đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án cần có thêm các nội dung đi kèm như:
- Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư.
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông.
- Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất.
- Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.
- Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Về thủ tục cấp sổ

Thủ tục cấp sổ cho khách hàng cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện thực hiện. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Đối với sản phẩm đất nền dự án, yếu tố quan trọng nhất chính là hồ sơ pháp lý. Do vậy, bạn cần lưu ý thật kỹ các nội dung trên đây để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, suôn sẻ. Nếu bạn đang mong muốn sở hữu một sản phẩm đất nền không chỉ có pháp lý minh bạch mà còn tọa lạc tại vị trí đắc địa, nhiều tiện ích đi kèm, giá cả hợp lý thì hãy tham khảo các dự án của Nam Dương tại đây: https://tapdoannamduong.com/du-an/
 

Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ một cách tận tình nhất: