5 ĐIỀU CẦN LƯU Ý TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Thông thường, sau khi đã lựa chọn sản phẩm phù hợp, người bán và người mua sẽ tiến hành ký một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, trước khi tiến tới giai đoạn thực hiện các thủ tục mua bán cuối cùng.

Việc đặt cọc mua bán nhà đất cũng được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, bên mua sẽ phải giao cho bên bán một tài sản cọc nhất định nhằm đảm bảo việc thực hiện tiếp tục hợp đồng sau đó.

Tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Thực tế, bên mua và bên bán hoàn toàn có thể bỏ qua bước đặt cọc mà tiến thẳng đến giai đoạn ký hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy vậy, nhằm đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro có thể phát sinh, bên mua và bên bán nên ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giống như một lời cam kết giữa người mua và người bán. Theo đó, người mua chắc chắn sẽ chọn mua bất động sản này. Và người bán khi nhận tiền cọc cũng phải đảm bảo rằng nhất định phải bán bất động sản đó cho người mua.

 

Những yếu tố cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Xác định ai là người sẽ ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cũng là cam kết có giá trị bằng tiền, đá quý hay vật có giá trị khác nên trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người bán và người mua cần phải xác định rõ ràng ai sẽ là người ký hợp đồng với mình. Cần xem xét xem họ có đủ năng lực, tư cách để ký hợp đồng hay không.

Người mua cần phải xác định rõ người ký hợp đồng đặt cọc có phải là chủ nhân bất động sản mình dự định mua hay không, nếu là người được ủy quyền thì cần phải xác minh việc họ có giấy tờ chứng minh và có đủ thẩm quyền hay không. Người bán thì cần phải xem người mua có đủ điều kiện mua bán nhà đất tại Việt Nam hay không. Với các nhà đất được ủy quyền mua bán, cần xác định rõ đối tượng được ủy quyền là ai, có giấy tờ chứng minh hay không.

2. Xác định đối tượng được đặt cọc

Người mua sẽ dùng tiền hoặc các đồ vật có giá trị thay thế để đặt cọc mua một bất động sản. Đây sẽ là hai đối tượng chính trong hợp đồng đặt cọc mà bạn cần phải xác định rõ. 

Bạn cần phải tìm hiểu xem bất động sản mình định mua có đủ điều kiện giao dịch hay không, có các vướng mắc về mặt pháp lý hay không. Người mua nên tìm hiểu kỹ bởi nếu đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với các bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý thì bạn hoàn toàn có thể rơi vào thế bị động bởi tiếp tục mua thì rủi ro không hề nhỏ, còn không mua thì phải đền bù tiền cọc.

Nếu tài sản đặt cọc là tiền thì cần ghi rõ số tiền chính xác là bao nhiêu; nếu là đồ vật có giá trị khác thì cần phải đảm bảo đây là các món đồ hợp pháp và nên được quy đổi thành tiền.

3. Xác định thời hạn trong hợp đồng

Trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất sẽ luôn có điều khoản quy định về thời gian. Sau khoảng thời gian này cả hai bên sẽ tiến tới việc giao dịch mua bán nhà đất chính thức.

Nếu đã đến thời hạn mà một trong hai bên vì bất cứ lý do gì không thực hiện được việc giao dịch thì sẽ phải đền bù tiền cọc theo điều khoản đã ghi trong hợp đồng đặt đọc mua bán nhà đất, hoặc có thể giao dịch sẽ bị hủy bỏ. Chính vì thế, người bán và người mua cần phải xác định khoảng thời gian này thật hợp lý. 

4. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Theo quy định của pháp luật hiện hành (nghị định 163/2006/NĐ-CP), bên nhận cọc có nghĩa vụ phải giữ gìn tài sản đặt cọc. Tức là khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vẫn còn thời hạn thì bên nhận cọc không được khai thác và sử dụng tiền cọc mà mình nhận được. Ngoài ra, bên nhận cọc cũng không thể giao dịch mua bán bất động sản này với bên thứ ba khác, nếu không sẽ phải đền bù hợp đồng. Đồng thời, trong thời hạn đặt cọc, bên nhận cọc không được quyền sử dụng tài sản đặt cọc cho mục đích khác.

Còn với bên đặt cọc, một khi đã ký vào hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì nếu trong hợp đồng không có các điều khoản "phá vỡ" thì bạn nhất định phải mua bất động sản đó khi hết thời hạn đặt cọc. 

5. Các điều khoản đền bù nếu phá vỡ hợp đồng

Trường hợp một trong hai bên phá vỡ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mà không căn cứ trên các điều khoản hợp đồng thì phải đền bù cho bên còn lại. Thông thường sẽ là mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, mức đền bù có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa bai bên, thậm chí có thể gấp mấy lần số tiền cọc ban đầu.

Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất còn có thể có một số điều khoản đền bù khác mà bạn cần chú ý. Chẳng hạn như người mua tự ý chuyển nhượng việc mua bán cho một đối tượng khác thì cũng phải đền bù hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Bên cạnh đó, với tính chất là hợp đồng dân sự nên các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải dựa trên tinh thần tự nguyện và có sự đồng thuận của cả hai bên, đồng thời phải được căn cứ trên nền tảng các quy định của pháp luật hiện hành.